中房報記者 李葉丨北京報道

國際評級機構(gòu)對中國房地產(chǎn)市場的看法似乎有所改變。

6月20日，國際信用評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾（以下簡稱“標(biāo)普”）將中國海外發(fā)展有限公司（以下簡稱“中國海外發(fā)展”）的長期發(fā)行人信用評級由“BBB+”上調(diào)至“A-”，并將該公司未償高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級由“BBB+”上調(diào)至“A-”。同時標(biāo)普將其現(xiàn)有中期票據(jù)計劃的評級上調(diào)至“A-”。

這是2023年下半年以來，三大國際評級機構(gòu)首次上調(diào)中資房企的評級展望。

2022年，多家房企出現(xiàn)境外債務(wù)違約的情況，因為不看好中國房地產(chǎn)的銷售和融資環(huán)境，標(biāo)普、穆迪、惠譽三大國際評級機構(gòu)頻繁將中資房企的評級無差別下調(diào)。同年11月，多家中資房企主動要求撤銷評級。

上述國際評級機構(gòu)，最近一次調(diào)高中資房企評級要追溯到2023年2月9日。這天，標(biāo)普發(fā)布報告確認(rèn)龍湖集團的投資級評級，評級展望由負(fù)面調(diào)整至穩(wěn)定。與此同時，標(biāo)普確認(rèn)了公司的長期發(fā)行人信用評級為“BBB-”，其高級無抵押票據(jù)的發(fā)行評級為“BB+”。

此后，上述國際評級機構(gòu)對中資房企的評級開始不斷下調(diào)。下調(diào)評級的房企中，不乏許多一直被視為地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)等生的企業(yè)。

整整495天之后，中資企業(yè)終于又迎來了評級的上調(diào)，這一消息也迅速引發(fā)市場熱議。不少人認(rèn)為，這意味著樓市企穩(wěn)的信號及國際投資者對國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的改觀。

評級調(diào)整邏輯

“我認(rèn)為，此次標(biāo)普對中國海外發(fā)展評級的上調(diào)屬于個例，并不能代表整個房地產(chǎn)行業(yè)。”德邦證券地產(chǎn)&新材料首席分析師金文曦在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時坦言，此次標(biāo)普對中國海外發(fā)展的評級上調(diào)，應(yīng)該是出于對該公司本身運營能力、收益率和前景的看中。

金文曦表示，在標(biāo)普發(fā)布的信息中也寫明了原因，標(biāo)普認(rèn)為在面臨壓力的情況下，中國海外發(fā)展將通過母公司中國建筑集團有限公司（以下簡稱 "中建集團”）獲得巨大的政府支持。自 2021 年下半年以來，中國房地產(chǎn)市場一直處于低谷，市場仍在尋底。盡管該行業(yè)的外部融資條件極具挑戰(zhàn)性，但中國海外發(fā)展獲得此類融資的渠道未受影響。在某種程度上，這是由于其母公司中建集團的大力支持。穩(wěn)定展望是基于標(biāo)普對中國海外發(fā)展的母公司中建集團的穩(wěn)定展望。標(biāo)普還預(yù)期，中國海外發(fā)展將在未來兩年保持良好的財務(wù)紀(jì)律和杠桿，包括有控制的土地收購。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓也告訴記者，標(biāo)普等國際信用評級機構(gòu)在調(diào)整房企評級時通常會注重該房企包括銷售業(yè)績、償債能力、融資能力、本身股價和持續(xù)拿地水平等多個方面的因素，而中國海外發(fā)展都表現(xiàn)得不錯。

記者注意到，中國海外發(fā)展堅持審慎穩(wěn)健的財務(wù)策略，未觸及“三條紅線”任何一條，繼續(xù)保持在“綠檔”且各項指標(biāo)保持優(yōu)秀。截至2023年末，公司凈借貸比率38.7%，融資成本3.55%，均處于行業(yè)最低區(qū)間，在手現(xiàn)金1056.3億元，現(xiàn)金充裕度業(yè)內(nèi)領(lǐng)先。2024年1~5月，中國海外發(fā)展實現(xiàn)銷售額1017億元。

至于政策及大環(huán)境的改變對于評級的影響，謝逸楓表示，近期來，樓市利好消息頻發(fā)，不論是中國人民銀行擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，還是國務(wù)院、住建部的表態(tài)，對于市場而言都是積極信號。不過，這些政策都還沒徹底落地。被寄予厚望的“5·17新政”對目前房地產(chǎn)市場的影響力也未完全傳達(dá)到銷售端，今年5月份百強房企的銷售業(yè)績環(huán)比有所增長，但同比仍大幅下降。因此，很難說此次評級是受到這類政策和大環(huán)境改變的影響。

對于此次評級的調(diào)整，中國海外發(fā)展則表示，這既是國際評級機構(gòu)與資本市場對公司的肯定，也是對公司處在市場調(diào)整期給予的支持和推動。

國際投資者信心增強

盡管當(dāng)前僅有中國海外發(fā)展的評級被調(diào)高，但仍釋放了積極信號。

經(jīng)濟學(xué)者盤和林告訴記者，雖然當(dāng)前樓市不及預(yù)期，但政策主基調(diào)的改變的確對樓市穩(wěn)定起到了顯著作用，標(biāo)普對國內(nèi)房企提高海外發(fā)展評級，也是預(yù)期未來中國房企財務(wù)狀況向好，尤其是“白名單”房企，將逐步恢復(fù)現(xiàn)金流循環(huán)，發(fā)展也將回歸正軌。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水則從三個層面闡釋了評級的調(diào)整將對地產(chǎn)行業(yè)帶來的變化。

第一，標(biāo)普上調(diào)房企評級，表明國際機構(gòu)對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的預(yù)期正在改善。“5·17新政”以來，監(jiān)管部門實施大力度的支持政策，重點城市陸續(xù)調(diào)整放松房地產(chǎn)政策，降首套房及二套房首付比例，降公積金貸款利率，進(jìn)而促需求、穩(wěn)市場。近1個月以來，比如上海、深圳、杭州等房地產(chǎn)市場活躍度明顯提高，政策效果在逐漸顯現(xiàn)，這些將帶動我國房地產(chǎn)市場發(fā)生積極變化。國際機構(gòu)對企業(yè)評級，部分原因是要考慮企業(yè)所處行業(yè)環(huán)境指標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期改善也會帶動企業(yè)評級上行。

第二，將向國際資本市場傳遞積極信號，有利于房地產(chǎn)企業(yè)國際融資。標(biāo)普上調(diào)中國海外發(fā)展評級有極強信號意義，其他國際機構(gòu)及國際資本將會借鑒參考，也會改善對我國房地產(chǎn)市場及房企經(jīng)營的預(yù)期，進(jìn)而提升對我國房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)的投資意愿，有利于我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行國際融資。

第三，標(biāo)普上調(diào)評級背后也表明，在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整下，企業(yè)經(jīng)營業(yè)績還實現(xiàn)明顯增長，充分說明了企業(yè)經(jīng)營的韌性與穩(wěn)健。

值得注意的是，近期以來多名國際投資者對中國市場的信心也出現(xiàn)變化。

4月25日，瑞銀投資銀行中國及香港房地產(chǎn)研究主管JohnLam接受采訪時表示，他對中國房地產(chǎn)行業(yè)變得更加樂觀。而他是首批給予恒大賣出評級的分析師之一。Lam預(yù)測，明年某個時候房屋需求和供應(yīng)將恢復(fù)到歷史平均水平，在21個主要城市擁有大量投資組合的開發(fā)商的股票可能會出現(xiàn)反彈。他在1月份將包括龍湖集團控股有限公司在內(nèi)的幾家公司升級為買入。

6月20日，中國外匯交易中心黨委書記霍穎勵在2024陸家嘴論壇上表示，境外投資者已經(jīng)連續(xù)16個月凈買入國內(nèi)債券，債券持有規(guī)模超過4萬億元，創(chuàng)下歷史新高。在中美利差倒掛的背景下，境外資金持續(xù)流入銀行間市場，顯示了人民幣金融資產(chǎn)的吸引力。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，綜合來看，政策面、市場面、資金面等多重利好，促進(jìn)了企業(yè)經(jīng)營業(yè)績實現(xiàn)明顯增長，這必將引領(lǐng)企業(yè)發(fā)揮標(biāo)桿示范作用，積極促進(jìn)和帶動我國房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。